市人大常委会城建环保工委主任  王爱光

（2020年10月27日）

主任、副主任、秘书长、各位委员：                                                                                                                                                                                                                                                               

根据市人大常委会2020年度监督工作安排，市人大常委会执法检查组对《温州市物业管理条例》（以下简称《条例》）贯彻实施情况进行了执法检查，这是市人大常委会首次对本市地方性法规开展的执法检查。

上半年，执法检查组委托温州市地方立法研究院对《条例》实施情况开展立法评估，全面调查了解《条例》实施情况。9月份，专门制定执法检查方案，确定检查重点内容，在各县（市、区）人大常委会开展自查的基础上，分赴鹿城、龙湾、瓯海三个区，深入街道、社区、新建小区和老旧小区实地检查。市人大常委会葛益平主任高度重视，亲自带队赴瓯海区开展执法检查。在执法检查期间，执法检查组先后召开5次座谈会，分别听取属地政府和物业管理有关职能部门的汇报，并广泛征求人大代表、地方立法研究院、相关行业协会、街道办事处、社区居委会、物业管理企业、业主委员会、业主等基层代表人员的意见和建议，较全面地检查了《条例》的贯彻实施情况。现将本次执法检查情况报告如下：

一、主要做法和取得的成效

《条例》自2017年5月1日实施以来，我市物业管理工作从积极实践进入逐步规范阶段，取得了阶段性成效。

（一）领导高度重视，配套制度逐步完善。三年来，市政府高度重视，加强领导，落实部门监管责任，认真贯彻实施《条例》，先后出台了《温州市物业服务企业信用信息管理办法》《温州市业主大会和业主委员会指导规则》等配套规范性文件，加强了对物业服务行业的监督和指导。街道和社区的监管工作力度逐步加大，市区部分街、镇都设立了物业管理专职机构或专职人员，基层管理力量得到进一步增强。同时，通过规范性文件的实施引导，业主大会成立数量明显增多，2018年累计成立业主大会692个，比2017年增加了11.25%，2019年累计成立1134个，增幅达63.9%，业主委员会的履职行为逐步规范，业主自治能力不断加强。

（二）强化宣传引导，实施氛围日益浓厚。市政府重视《条例》的宣传工作，充分发挥示范小区引领作用，结合集中培训和多样化的宣传方式，对街道、社区、村居工作人员、部分业主委员会和物业服务人员进行宣传培训。同时，利用小区显示屏、报刊、网站、微信公众号等多种媒介开展宣传，有效普及了物业法规知识，提升物业行业服务的意识，提高群众对物业服务重要性的认识，形成了依法推进物业管理的良好氛围。

（三）创新方式方法，逐步提升管理实效。一是充分发挥党建引领作用，搭建“红色管家”服务平台（通过构建“街道工委—社区党委—小区党支部”3级组织架构，建立以社区党委为核心，小区党支部、业委会、物业企业协调配合，职能站所、两新组织共同参与的“1+3+X”基层治理模式），着力提升小区管理水平，参与创建的住宅小区业主满意度得到明显提升，物业费平均收缴率也逐步提高。特别是瓯海区在推进“红色管家”全域覆盖的基础上，创新建立小区党组织、业委会、监委会三方联动工作机制，取得明显成效。二是创新发展新时代“枫桥经验”，开展“警会共建”活动，加强物业协会和公安的联动，借助警力促进小区安全防范。三是龙湾区开展“联合执法进小区”试点工作，协调解决小区居民最关心、最直接、最现实的利益问题和矛盾冲突，获得群众好评。

（四）各方积极联动，居民获得感有效提升。三年来，结合《条例》的贯彻实施，市政府狠抓物业管理品质提升，我市物业行业规模不断扩大，先后有212个物业管理项目被评为国家、省、市级物业管理示范项目。全市住宅小区物业管理项目1686个，占比89.6%，物业管理水平提升明显。同时，有机结合全国文明城市创建、生活垃圾分类、疫情防控等重点工作，积极推进小区环境卫生、绿化美化、消防安全基础设施建设，居民幸福感和凝聚力得到进一步提升。

二、存在的主要问题

执法检查组认为，《条例》的贯彻实施虽然取得了较好的成效，但仍有部分重要条款没有得到很好落实，诸多老百姓关注的热点问题没有得到很好解决。主要表现在以下几个方面。

（一）监管体制机制尚需完善。一是配套制度还需继续完善。《条例》的实施需要相关的配套制度去指导工作落地落实，但一些现有的配套性措施还不完善、落地较难。例如，参照现有的诚信机制，无正当理由拒不缴纳物业费的行为还无法录入个人信用信息档案。二是执法力度还不够大。在执法检查中，很多业委会和业主等基层代表所反映的问题，因执法力度不够，缺少依据《条例》进行处罚或者适用《条例》进行裁判的案例，执法力度和实施效果都有待进一步提升。三是政府物业管理职责尚未理清。职能部门职责界定相对模糊，在实际执法过程中还存在相互推诿的现象，使得小区内一些社会管理处于盲区状态，各部门有效联动、齐抓共管的机制尚未真正形成。四是基层管理力量不足。受机构不健全、编制少和业务能力不足等因素影响，大部分乡镇、街道没有配备专职人员，对物业服务规范和业主组织建设的指导和监管不够，职能发挥不到位，无法满足进一步加强和改进物业管理工作的需要。

（二）业主自治组织有待规范。业主大会和业主委员会存在“开会难、成立难、换届难、运作难、维权难”的现象。一是业委会成立困难。许多小区业主参与业主组织的积极性不高，部分小区还因为小区条件差、存在历史遗留问题等因素，业主大会、业主委员会的成立更是难上加难。全市物业管理项目共2276个，其中成立业主大会的不足50%。二是对业主委员会缺乏刚性约束。虽然已出台相关的规范性文件，但落实不到位、效果不明显，存在部分小区业委会不作为或乱作为的情况。还有一些小区业委会没有根据《条例》的规定开设对公账户或者开设了对公账户却仍将资金存放在私人账户，导致资金挪用或者无法追回的情况时有发生。三是业委会成员素质有待提升。特别是对业主委员会主任的选举资格认定还不够严格，存在部分业委会主任素质不高、责任心不强、趋利心理重等。

（三）物业服务质量有待提升。一是物业服务企业良莠不齐。自物业服务准入门槛放开后，大量未经上岗培训的人员进入行业从事服务，我市物业服务企业激增，资质等级高的品牌企业所占比例不高，市场上出现了部分低端物业服务企业，其制度不健全、管理不规范、专业能力差，还处于简单化、低层次、被动式的初级服务模式。二是物业服务不够到位。部分物业服务企业“重利益、轻服务”倾向严重，存在管理水平不高、服务标准不规范、诚信经营不足等问题。三是物业服务和收费缺乏质价相符的参考指导标准。收费标准普遍偏低，尤其是前期物业收费至今仍采用7年前的标准，而且依然存在物业管理费收缴难等问题，物业服务企业经营负担较重，严重影响了物业管理水平的提高。

（四）老旧小区和部分安置房物业管理问题突出。一是管理成本高。老旧小区由于建成时间长，规划设计落后，水电、消防、停车、绿化等基础设施和配套设施严重滞后，普遍存在不同程度的脏、乱、差，物业管理成本较大。二是物业管理费收费标准低。老旧小区和安置房的物业服务费相较普通商品房定价更低，且部分业主对花钱买服务心理准备不足或没有负担物业费的经济能力，物业费收缴难度大，物业服务企业经营成本难维持，普遍不愿入驻或进行托管，小区基本的维护管理成难题。三是管理难度大。业主老龄化趋势明显，居住人员流动性大，部分业主一些传统的生活习惯一时难以改变，乱停车、占用消防通道、圈占公共绿地等行为时有发生，给物业管理带来了极大的阻碍。

（五）共有资金的使用有待规范。一是部分小区共有资金的使用不合理，部分物业经营性收益等共有资金被用于“小区聚餐”、“大门改造”等非必要性的门面工程，往往忽视消防系统、供水供电等基础设施设备的更新改造，导致基础设施存在安全隐患。二是部分物业企业对物业费的收支、分摊水电费等公示不及时、不规范，对于公共设施经营的收益也不公开、不透明，业主的知情权没有得到有效保障。三是专项维修资金使用难。许多业主并不知道有此项维修资金及其使用年限。再者，由于专项维修资金使用需要征得“双三分之二”业主同意，而我市业主大会成立率不足50%，导致绝大部分小区无法正常使用，加上使用审批程序比较繁琐，专项维修资金使用难的情况仍然存在。

三、意见和建议

小区是城市的细胞，小区物业管理工作涉及千家万户和居民的切身利益，关系到城市形象品质。依法规范和加强物业管理工作，是基层稳定和谐的重要保证，也是推动社会治理现代化的有效手段。为推进《条例》贯彻实施，助推我市物业服务行业健康有序发展，提出如下意见和建议：

（一）提高认识，加快构筑完善的物业监管体系。市政府及其有关部门要充分认识深入贯彻实施《条例》，规范和加强物业管理工作的重要性和紧迫性。一要健全体制机制。各级政府要加强领导，协调各职能部门各司其职、各负其责，消除部门障碍，严格履行各职能部门的监管职责，健全综合执法联动机制，有效解决职能交叉和监管缺失问题，形成齐抓共管的管理格局。二要提升基层管理能力。推进物业管理工作重心下移，注重发挥街道、社区居委会属地管理作用，根据实际工作的需要，进一步加强基层物业管理队伍建设，落实专人专编，使日常的物业监管、指导和调解工作能够真正落到实处。三要加快行业协会制度建设。充分发挥物业相关行业协会的作用，引导物业企业守法经营、公平竞争、诚信自律。同时，进一步加强县（市、区）行业协会建设，指导和规范各县（市、区）物业管理工作。

（二）提质扩面，努力提升物业管理服务水平。一要对照《条例》第五条、第八条至第二十六条，依法加强对业主自治组织的监管。相关部门单位要进一步加强对业委会选举的监督和指导，提高业主委员会主任人选的准入门槛，提升业委会成员的整体素质，并指导小区及时成立业委会等自治组织。继续完善业委会工作制度，加强对业主委员会的监管，进一步规范提升业主自治管理水平。二要对照《条例》第四章，依法规范物业服务企业行为。要严格落实《条例》第三十三条中的公示制度，加强对物业服务企业公共收益性资金、专项维修资金使用的监督管理，充分保障业主的知情权、监督权。进一步规范物业服务收费价格指导管理，健全与物业服务标准等级相适应的收费机制和价格调整机制，使物业管理服务质量和价格真正相匹配。引导物业企业加强从业人员培训，提高从业人员职业素养，提升综合服务水平。三要加大市场监管力度。科学完善物业企业行业的准入和退出制度，通过物业招投标管理、企业年审、加大违规处罚等手段，培育和完善物业服务市场。四要积极探索建立适合老旧小区和安置房的有效管理模式。在加快老旧小区综合整治改造步伐的同时，按照符合老旧小区实际、尊重居民意愿的原则，采取灵活多样的物业管理方式，促进老旧小区管理的良性循环。针对新建安置房，对其物业管理服务水平要严格要求，通过加强引导适当提高物业服务费、加大政府补贴力度等方式，切实提升安置房的物业服务质量。

（三）改革创新，逐步建立长效管理机制。一要加强配套政策衔接。及时总结我市物业管理工作实践经验，结合新的《民法典》及《条例》有关规定，针对目前物业管理中出现的一些突出问题，适时制定操作性强的政策措施，使立法本意落到实处。二要继续创新管理手段。全面推行“红色管家”，深化“三方联动”，以党建引领提升物业管理水平，强化基层党组织对物业服务管理工作的领导。推广联合执法进小区机制，加强综合执法监管，切实解决好小区内垃圾混投、车辆乱停、经营网点扰民、占用消防通道、私搭乱建等居民关切的问题，提升群众的获得感、安全感和幸福感。三要加快落实扶持引导措施。积极探索物业管理与社会化服务有机结合的新路径，鼓励推进互联网+智慧物业的深度融合和产业延伸，拓宽物业服务企业增收渠道，助推物业企业转型升级。

（四）营造氛围，强势推进法规落地见效。一要加强宣传引导。开展多形式、多渠道、多层次宣传引导工作，进一步加强条例的宣传和培训力度，促使相关责任单位、基层干部、物业企业、群众深刻理解和把握法规内容，切实增强遵守法规、履行职责的思想自觉和行动自觉，为《条例》的贯彻实施营造更加浓厚的氛围。二要总结经验树典型。要及时总结和大力宣传物业管理中的好做法，形成更多可借鉴可推广的实践经验，全面提升全市物业管理水平。同时，要加大对优秀业委会代表先进事迹等社会正能量的宣传，通过树立典型、表彰先进，推广好的经验、好的做法，推进业主自治组织规范化运作。三要加大违规惩罚力度。对照《条例》罚则，要做到有法必依、执法必严、违法必究，以强有力的检查手段和惩处措施倒逼我市物业管理行业和业委会运作走向规范化、合法化。严格落实信用管理机制，对违反相关规定和行业要求的企业以及拒不交纳物业服务费的业主记入不良诚信记录，引导物业服务企业通过司法简易程序维护自身权益，加强对物业企业监管的同时协助破解物业服务费收缴难的问题。

法规适时而立，也需与时俱进。随着经济社会的发展和生活水平的提高，人民群众对物业管理又提出了一些新的立法需求，检查过程中，基层对《条例》中关于专项维修金的使用范围和程序、业主共同决定事项的表决程序等多项条款都提出了修改意见。而今年通过的《民法典》则用了较多的篇幅对物业管理作出了不少新的规定。为此，我们建议在进一步调研的基础，适时启动法规的修订程序，为我市物业管理提供更加完善而有力的法治保障。

以上报告，供审议时参考。