温州市人民政府副秘书长陈栋

2016年8月25日

主任、副主任、秘书长、各位委员：

　　下面，我代表市政府向市人大常委会报告温州市中心城区棚户区改造建设项目2016年建设和资金安排计划，请予审议。

　　一、国开行贷款工作进展情况

　　温州市中心城区棚户区改造建设项目（以下简称本项目）包含26个子项目，共涉及22个行政村，新建安置房19369套，建筑面积326.7万平方米。本项目通过政府购买服务由温州中桓投资发展有限公司向国家开发银行（以下简称国开行）申请的98亿元棚改贷款已全额获批。

　　受政策性低息资金规模（即PSL资金）限制，国开行采用“开发性+商业性”的组合贷款模式，与农银、建银和邮储银行组成银团，共同提供贷款金额98亿元，贷款期限25年，加权平均后年贷款利率4.574%（相当于贷款基准利率下浮6.652%）。国开行贷款批复后，龙湾区提出乐一城中村改造项目、五溪村搬迁安置一期工程（A、B地块）和教新城中村改造二期工程近期已同步获批中国农业发展银行贷款；鹿城区汇昌河葡萄居住区6-3项目，因工程实际原因减少贷款金额0.396亿元。为此，调整后本项目国开行贷款总额90.95亿元。其中政策性低息资金（即PSL资金）8亿元、国开行自有资金43.53亿元、商业银行资金39.42亿元。

　　由于子项目较多且工程进度不一，为节省财务费用，将分类、分批签订贷款合同，按照工程进度需要逐步放款。6月30日，第一笔贷款资金9亿元已放款到位，其中鹿城区4个项目8.5045亿元，龙湾区一个项目放款0.4955亿元。

　　二、项目投入产出及购买服务资金来源分析

　　为确保项目建设投入、购买服务资金来源真实可靠，市财政局委托中介机构对项目征地、拆迁、建设及贷款（包括贷款本金、贷款利息以及贷款服务费）等总投入与项目安置房回购、多余房源销售（含地下室）等总产出进行平衡分析，并对作为资金缺口部分的购买服务资金来源资产（主要是土地资源）进行审核。

　　（一）资金平衡测算

　　项目总投入及总产出测算，遵循以下四个前提：一是以已经批复的项目可行性研究报告、初步设计概算等批复资料为基础；测算征地、拆迁及建设部分投入；二是考虑到实际情况，预计顺利完成一轮棚改项目建设及相应土地开发所需时间约8年，因此，为了资金的充分利用，棚户区改造项目按8年周期测算资金投入成本；三是贷款根据各项目进度逐步放款，项目3年建设期付息不还本，建设完工后等额本金还本付息；四是以各区域拆迁政策为基础，测算安置房回购、多余房源（含地下室车位）销售等收入。

　　综合上述因素，经审核，23个项目共计需投入资金总额为193.20亿元，总产出131.70亿元，扣除市城投集团资金收益3.29亿元后，其余五个区域资金缺口64.79亿元，其中鹿城区缺口12.11亿元，龙湾区缺口7.61亿元，瓯海区缺口21.15亿元，经开区缺口1.2亿元，生态园缺口22.72亿元。

　　（二）缺口部分的购买服务资金来源测算

　　就缺口部分，各区政府（管委会）以财政安排统筹资金作为购买服务资金来源，列入年度资金预算，并提供优质资产（主要是土地资源）作为购买服务资金来源保障，承诺土地出让收入优先用于支付购买服务。按照谨慎性原则，市财政局委托中介机构对购买服务资金来源资产进行了审核测算：一是为确保购买服务资金来源资产的真实性和可实现性，土地资源必须从温州市区2016-2017年做地计划中选取；二是考虑到做地计划中的土地尚未变成可供出让的熟地，还需要一定的前期开发投入，因此对于拟出让地块，暂定前期开发投入为土地出让收入的20%；三是对原为城中村改造腾空的土地，其出让收入按照上缴规费22%，区级留存78%计；四是所涉土地价值评估测算采用市场法，参考近期相邻区域内相同功能的地块出让楼面地价，并进行区域因素和个别因素调整。

　　目前，各区已提供足额资产作为购买服务资金来源保障。鹿城区七都大桥前沙村04-A-35地块和七都大桥前沙村04-A-40地块，预计区级分成收入22.31亿元，可以平衡资金缺口。龙湾区瑶北生活区B-01、B-05和B-17地块，预计区级分成收入7.63亿元，可以平衡资金缺口。瓯海区景山新桥片C-23-4地块、牛山单元NS04-004、007地块、横屿单元B-20和B-28地块，预计区级分成收入21.2亿元，可以平衡资金缺口。经开区天河街道F-01地块、天河街道G-01地块，预计区级分成收入1.3亿元，可以平衡资金缺口。生态园黄屿片C-04、C-12和A-47地块，预计区级分成收入23.58亿元，可以平衡资金缺口。

　　（三）明确责任主体，建立管控机制

　　各区政府（管委会）已出具书面承诺，承诺在专项贷款本息所对应的购买服务资金未结清之前，未经市财政局同意，购买服务资金来源地块不得对外抵押，按照专项贷款还款时间安排好做地计划、收储计划和出让计划。上述地块的出让，必须通过市区土地出让联席会议审议批准，其出让所得由市财政统一收缴作为项目购买服务资金来源。各区财政部门已向市财政局出具关于同意以上下级财政结算往来扣款方式代偿政府购买服务资金的承诺函。

　　此外，市住建委、市财政局、各区政府（管委会）及区财政局四方就专项贷款涉及的相关问题签署合作备忘录，在项目实施、资金使用、还款保障等方面做补充说明和细项约定，明确各主体的责任、权利和义务，还原各区政府（管委会）作为棚户区改造项目建设、贷款资金使用的真实主体角色，切实承担起项目组织实施和支付购买服务资金（用于还本付息）的最终责任。

　　四、提请审议内容

　　根据借款合同约定，本项目有3年贷款宽限期，3年内只需支付贷款利息，并且可以使用贷款资金支付利息。因此，今年不需要支付购买服务资金。现提请市人大常委会审议如下内容：

　　2016年，温州市中心城区棚户区改造建设项目共18个子项目拟通过政府购买服务方式向国开行申请发放棚改贷款24.62亿元。其中鹿城区7个项目，拟申请发放贷款14.14亿元；龙湾区3个项目，拟申请发放贷款3.34亿元；瓯海区5个项目，拟申请发放贷款6.09亿元；经开区1个项目，拟申请发放贷款0.25亿元；生态园1个项目，拟申请发放贷款0.6亿元；城投集团1个项目，拟申请发放贷款0.2亿元。

　　特此报告。

　　附件：

　　1.温州市中心城区棚户区改造建设项目2016年建设和资金安排计划。

　　2.温州市中心城区棚户区改造建设项目国开行专项贷款资金平衡咨询报告