市人大常委会执法检查组组长 翁锦武
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
发展物业管理对于改善人民群众生活环境，推动社区公民自治和基层文明建设，提升城市管理水平具有重要的现实意义，也是近几年来市人大代表议案建议的重点关注内容。为了切实加强我市物业管理，推动政府依法行政，构建和谐社会，市人大常委会决定今年组织部分市人大代表对《浙江省物业管理条例》（以下简称《条例》）在我市的实施情况进行执法检查。执法检查组先后到鹿城区和乐清市听取当地政府汇报和征求人大代表意见，分别召开了相关部门、业委会、街道、居委会（社区）、物业公司等负责人座谈会，通过走访座谈、实地察看等形式，广泛听取了各方面意见。现将检查情况报告如下：
一、《条例》实施以来取得的主要成效
《条例》自
二、贯彻实施《条例》存在的主要问题
从执法检查情况看，我市在贯彻实施《条例》方面还存在着一些不容忽视的问题，应当予以高度重视。主要表现在：
（一）物业费标准低、收缴率低已经成为困扰整个物业管理行业的普遍问题。《条例》规定前期物业管理实行政府指导价。由于我市业主大会（业委会）组建率较低，仅约30%，使绝大多数物业收费只能长期沿用前期物业管理的政府指导价，市场化运作机制难以形成。加上政府指导价多年来没有根据成本作相应调整，随着工资和各种生产资料成本的增加，物业企业入不敷出的情况日益严重，甚至造成大部分物业企业违反劳动法没有为员工缴纳社会保险的局面。同时，物业费收缴更难。一些市民市场化、法制化意识和服务消费观念淡薄，以种种理由拒绝缴费，甚至个别机关领导干部也多年不缴纳物业服务费。而各种原因的物业纠纷也往往直接反映在业主拒交或者拖欠物业费上，造成企业经营日趋困难，降低了服务质量，使原本按期缴费的业主对物业企业更加不满，由此形成了恶性循环。据调查，市区成套住宅区的物业费平均收缴率持续走低，部分安置房收缴率仅有50%，非成套住宅区的物业费收缴率则更低。从2008年开始，鹿城区已有多个物业企业在与业主协商无果的情况下，选择退出管理。高层拆迁安置房的物业收费问题也是各方反映的焦点问题，市政府2001年67号文件规定高层小高层安置房的物业管理费按多层住宅标准收取，差额部分由各指挥部弥补。由于我市绝大多数安置房为高层小高层，这笔差额物业管理费已达到每月近300万，各指挥部普遍拖欠，最长的甚至已达八年，物业管理企业怨声较大，这也必将成为政府财政的一个大包袱。
（二）职能部门、公共服务企业与物管企业协同不够。《条例》对小区内违法行为的处置明确规定，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告处理。目前对住宅小区内违法搭建、违章装修、破坏绿化等各类违法行为，物业企业与职能部门之间没有形成有效地协同机制，延误了处理的时机，破坏了小区居住环境，业主对此意见较大。社区居委会在小区物业管理中的积极作用也没有得到有效的发挥，居委会、业委会、物管企业三者之间相互促进、相互制约，共建和谐小区的机制没有形成。此外物业企业与市政公用事业服务界限不清。按照《条例》规定，物业管理区域内，供水、供电等单位应当向最终用户收取有关费用，不得强制要求物业服务企业代收有关费用，如确需委托物业服务企业代收的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。但在检查中我们发现，物业企业还普遍承担着本应由供水等单位承担的收费及相关设施设备的维护责任。尤其是二次供水收费问题，许多物业企业在没有任何委托代理协议的情况下，一直无偿为供水部门代收代缴水费，并承担日益增大的水损费及设备维护费用，甚至为部分用户垫付欠款，为此不堪重负。
（三）大量小区基础设施不配套成为物业服务品质无法提升的硬伤。主要表现在有的开发企业擅自变更规划设计，如物业管理用房不到位，公建配套设施产权不明晰，水、电等系统建设质量不高等等，造成后续管理纠纷多、难度大、成本高。尤其是拆迁安置房，由于赶进度，存在大量配套设施尚未验收即交付使用、维修资金和保修金不按时足额到位、公用设施设备不能正常运行等现象，如屯前朔门大厦消防设施至今无法启用，八仙楼小区内一座电梯在一年之内断了8根电缆等，给小区带来安全隐患，这些矛盾最终都转嫁到物业企业，严重影响物业维修和管理的正常开展。维修资金惜用、难用情况并存，续筹困难也进一步影响了配套设施作用的发挥。部分业委会惜用维修资金，认为“不用就是成绩”，宁可“以息养房”，应当进行的房屋维修工作也由此受到影响；对维修资金使用权限也未作划分，即使是日常的小额维修，也事事需要召开业主大会决定，因业主大会召集困难，往往要将小问题积累成大问题后才能解决，给物业安全带来极大隐患；维修资金续筹更为困难，尤其是“老旧小”小区，物业维修资金已基本用完，而小区配套设施不齐全、维护成本高，业主对收费又比较敏感，续筹需要经全体业主三分之二以上通过，很难做到，造成物业得不到维修。同时，无物业管理的住宅小区目前基本是由居委会代管，物业维护管理问题也日益突出，房屋多年失修，小区脏乱差，成为广大业主反映强烈的热点难点问题。
（四）法律规定不清造成对业主大会（业委会）的指导、服务和监管乏力。一是业委会组织领导体制不够完善。实践中，房管部门与街道、居委会在业委会组建和改选上职责不清，分工不明，对业委会的指导、监督缺乏具体的内容和手段，限制了社区作用的发挥。二是对业委会人选把关不严。部分业委会运作不理想、不规范，与业委会成员尤其是负责人人选不当有关。检查中发现，本市尚未建立起业委会人选的严格把关机制，部分业委会成员利用业委会平台拉帮结派，为个人谋私利，加上业主大会制度落实不够，难以有效制约业委会成员的违规行为，给社区管理、住区和谐带来隐患。三是政府部门管理不够到位。目前，房管部门的物业管理力量普遍较弱，管理能力与实际需求不相适应。有关部门把主要精力放在应付问题、协调矛盾上，而难以放在预防矛盾、引导业主实现自主管理上。
（五）物业服务企业资质偏低，从业人员普遍素质不高，制约了物业服务行业的可持续发展。全市物业公司数量多、规模小，其中一级资质5家，二级资质11家，二级以上资质物业企业仅占总数的8%。部分物业管理企业服务意识淡薄，服务不到位，重收费轻服务的现象依然存在。从业人员素质不高、文化水平低，加上工资待遇低，人才流失严重，工作缺乏热情和技巧，对待业主的态度“生、冷、硬”。管理和培训也没有跟上，普遍存在着聘用人员未取得相关上岗证就上岗的现象，使得整个物业服务行业表现出缺乏敬业精神、专业技能低下、诚信度和公信力不强的状态。造成部分小区物业管理工作不够到位，安全感不高，业主很不满意。这些现象的存在也给一些拒交物业费的业主提供了籍口。
三、贯彻实施《条例》的几点建议
（一）进一步贯彻实施《条例》，健全物业管理体制和工作机制。物业管理工作关系到群众的切身利益，目前出现的一些问题带有一定的普遍性，群众意见多，社会反响大，直接影响到居民群众的安居乐业和基层的稳定和谐。市政府及其有关部门要进一步提高对贯彻实施条例，规范和加强物业管理工作重要性和紧迫性的认识，加强宣传，进一步健全物业管理体制和工作机制，营造物业管理良性发展环境。一要完善市、区两级物业管理综合协调工作机制，加强部门协作，加大执法监管力度，及时有效地解决物业管理工作的综合性问题。加快推广“四位一体”的综合协调机制，加强对小区物业管理问题的日常沟通、协调、指导和监督；二要将社区物业管理与政府基层管理相融合，将业主自治管理纳入社区居民自治管理范畴。要明确规定街道办事处、居委会在该项工作中的具体职责、权力和义务；要针对业主委员会不规范这个突出问题，重点加强对业主大会、业主委员会组建和选举工作的监督指导，尽快制定业主大会筹备组成员结构和业主委员会人选的指导标准，规范业主大会和业主委员会组建和选举程序；要积极探索建立适合老旧小区的长效管理机制。继续加大对老旧小区的治理和改造力度，通过制定长远规划，有效筹措财政资金和社会资金，逐步完善老旧小区的服务配套设施，改善老旧小区的居住环境。同时，要按照符合老旧小区实际、尊重居民意愿的原则，区分小区的不同情况和特点，采取灵活多样的物业管理模式，促进老旧小区管理的良性循环。
（二）加大市场监管力度，规范物业企业行为。一是按照《条例》规定，逐步引导物业收费市场化运作。要在广泛听取社会意见的基础上，探索建立物业服务具体量化的分项目登记收费指导标准，尽快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制，形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，逐步提高物业服务收费标准。在提高服务质量的前提下，逐步扭转物业企业长期亏损的局面，确保该行业良性循环、健康发展；二是严格区分物业服务和市政公用事业服务的界限，落实《条例》“向最终用户收费”的规定。市政府要协调供水等专业单位与物业企业的责权利关系，彻底解决历史遗留问题，把应当由公用事业部门承担的职能从物业企业剥离出去；三是严格物业企业行业的准入和退出制度。通过企业资质管理、物业招投标管理等手段，培育和完善物业服务市场，保障业主与物业企业互相选择、平等协商的权利，下大力气解决我市目前存在的物业管理“低小散”问题；四是多着并举，破解物业费收缴难问题。要引导广大业主树立正确的物业消费观念，将物业管理费缴纳情况纳入个人信用系统。物业管理企业要把大力提升管理服务水平，作为解决“收费难”问题的切入点，以优质的服务使业主获得“等值”乃至“超值”服务，赢得业主的理解和信任。相关部门要加强对物业费收缴工作的调查和研究，指导和帮助企业综合运用法律、舆论和行政等手段，提高收缴率。
（三）加强整顿和管理，妥善解决开发建设遗留问题。一是要对已建成居住区进行全面普查，对于已形成的开发建设遗留问题要分类整理，制定整改措施，按照各部门职责落实责任，限期解决。二是对于新建居住区，要加大监督管理力度，努力避免出现新的开发建设遗留问题。要严格规划变更和竣工验收管理，做好开发建设企业与物业服务企业交接管理。三要在土地出让和拆迁安置合同中明确相关项目配套设施的权属约定，以减少物业权属纠纷。四要高度重视市区拆迁安置房遗留问题，尽快完善相关配套设施，化解矛盾。对高层小高层安置房物业费差额款问题，市政府要尽快研究，妥善解决。
（四）尽快出台物业管理政府规章，为物业服务行业的健康有序发展提供法制保障。针对条例规定比较原则、操作性不强的问题，建议总结我市物业管理工作实践经验，结合物权法及条例有关规定，全面整合现有的物业管理规范性文件，尽快修订完善市政府物业管理规章，对物业管理活动和物业管理各有关主体间的法律关系作出全面、系统的调整和规范。尤其要针对目前物业管理中出现的一些突出问题，及时完善政策规定。比如，加强对业委会的指导和监督；车库等配套设施的权属认定；物业经营用房出租收益的使用办法、途径及相应监管规则；保障维修资金续筹工作；小区物业日常小额维修资金使用办法等。同时，要认真梳理《条例》贯彻中遇到的难点，总结我市物业管理探索性经验，抓住《条例》修订列入省人大常委会立法项目契机，主动向省人大常委会报告，尽早修订完善《条例》。
针对本次执法检查中发现的几个突出问题（见附件），执法检查组建议市人大常委会加强跟踪监督，挂牌督办。
以上报告，请予审议。
