第一章  总  则

第一条[目的依据]  为了规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的生活环境和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条[适用范围]  本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。

第三条[定义]  本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条[市、县（市、区）政府的职能]  市、县（市、区）人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

第五条[物业主管部门、街道办事处、乡（镇）政府和社区（居民）委员会、村民委员会的职能]  市、县（市、区）物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

街道办事处、乡（镇）人民政府会同县（市、区）物业管理行政主管部门，指导、协助本辖区业主大会成立、业主委员会和业主监事会选举，监督业主大会、业主委员会、业主监事会和物业服务企业的日常活动，调解处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

各级人民政府相关行政管理职能部门按照各自职责，依法做好物业管理的有关监督管理工作。

社区（居民）委员会、村民委员会协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作。

第六条[行业协会自律管理]  物业管理行业协会和业主委员会协会依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，协助调解处理物业管理纠纷。物业管理行业协会协助建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，业主委员会协会协助建立业主委员会成员和业主个人诚信档案。

第七条[电子投票系统]  市物业管理行政主管部门应当建立全市统一的业主电子投票系统，建设、维护经费列入年度财政预算。

法律、法规或者业主大会议事规则约定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行表决。

应当向业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以同时通过业主电子投票系统发布。

第二章  业主和业主组织

第八条[业主的认定]  物业的所有权人为业主。

尚未依法办理物业所有权登记，但是因人民法院和仲裁委员会的法律文书、继承、受遗赠或者合法建造取得物业所有权的人；或者因征收补偿协议、物业买卖合同已经合法占有物业专有部分的人，可以认定为业主。

第九条[业主大会]  物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主人数不足二十人的，经全体业主同意，可以不成立业主大会。

业主人数超过三百人的，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则约定的职责。业主可以列席业主代表大会会议。 

业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）通过的决定对全体业主具有约束力。

第十条[物业管理区域的划分]  物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的红线范围为准；分期建设或者两个以上建设单位开发建设的区域，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。

地理上自然连接的不同物业管理区域，经各自物业管理区域的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的，可以合并为一个物业管理区域。

第十一条[首次业主大会会议筹备组的成立]  物业管理区域具备下列条件之一的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出筹备业主大会的书面申请之日起六十日内，指导业主成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合前款规定条件之一的，可以按照前款规定的程序，成立筹备组。

第十二条[筹备组成员名单的公告和异议]  筹备组成员人数应当为五至九人单数。业主代表由街道办事处、乡（镇）人民政府组织业主推荐产生，人数为三至七人单数；社区（居民）委员会、村民委员会和建设单位代表各一人。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府在筹备组成员中指定。

筹备组应当自成立之日起三日内，将筹备组成员名单在物业管理区域内显著位置予以书面公告，公告期不得少于五日。

公告期内业主对筹备组成员有异议的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到异议之日起五个工作日内予以核查。异议不成立的，应当向提出异议的业主作出解释；异议成立的，应当重新推荐成员。

第十三条[筹备工作的开展]  筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并召开首次业主大会会议：

（一）确认并公示业主名册、业主人数及其所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则和物业专项维修资金使用、续筹方案；

（四）确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定首届业主委员会委员、业主监事会监事候选人产生办法，组织业主推选首届业主委员会委员、业主监事会监事候选人；

（六）制定首届业主委员会、业主监事会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

依照本条例第十一条第二款成立的筹备组，应当在草拟的业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员和业主监事会监事的办法。

筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，将本条第一款规定的内容在物业管理区域内显著位置公告，并告知街道办事处、乡（镇）人民政府、社区（居民）委员会、村民委员会。接受告知的单位应当派代表参加首次业主大会会议。

第十四条[投票权数的确定标准]  业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但是，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物业所有权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按物业买卖合同或者安置合同记载的面积计算。

总人数和建筑物总面积，分别按照本条第一款和第二款的统计总和计算。

第十五条[筹备资料的提供]  建设单位应当自筹备组成立之日起七日内提供下列筹备首次业主大会所需资料：

（一）业主名册；

（二）建筑规划总平面图；

（三）房屋及建筑物面积清册；

（四）物业服务用房配置证明；

（五）共用设施设备交付使用证明；

（六）其他有关资料。

建设单位已经注销的，由物业服务企业依照前款规定提供有关资料。

第十六条[筹备经费]  建设单位应当在房屋竣工验收后三十日内，按照下列标准将首次业主大会会议的筹备经费存入街道办事处、乡（镇）人民政府指定的银行账户：

（一）建筑面积不满五万平方米的，为三万元；

（二）建筑面积五万平方米以上不满十万平方米的，为四万元；

（三）建筑面积十万平方米以上不满二十万平方米的，为五万元；

（四）建筑面积二十万平方米以上的，为八万元。

筹备经费应当专款专用。筹备组成立后应当制定筹备经费开支预算方案，并根据该方案向街道办事处、乡（镇）人民政府申请使用筹备经费。街道办事处、乡（镇）人民政府应当在接到申请之日起三日内支付开支预算方案确定的首笔筹备经费。

筹备组应当将筹备经费的使用情况在首次业主大会会议上向全体业主公布。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

第十七条[筹备组的解散]  首次业主大会召开并选举产生业主委员会和业主监事会后，筹备组自动解散。未能在本条例第十三条规定的期限内召开首次业主大会会议的，可以向街道办事处、乡（镇）人民政府申请不超过六十日的延期；延期届满仍未召开首次业主大会会议的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当书面公告筹备组解散。

筹备阶段发生诉讼、复议，影响业主人数及其所拥有专有部分面积确认的，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。

第十八条[业主大会的类型]  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的约定组织召开，每年至少召开一次。 

业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告下列内容:

（一）上一年度物业管理情况报告； 

（二）上一年度业主委员会工作情况报告；

（三）上一年度业主大会收支情况报告；

（四）物业管理的其他有关事项。

有下列情形之一的，业主委员会应当自该情形发生之日起十日内发布召开业主大会临时会议的公告，并自公告之日起二十日内组织召开临时会议:

（一）经占总人数百分之二十以上的业主提议；

（二）经业主监事会提议；

（三）业主大会议事规则约定的其他情形。

第十九条 [业主大会的表决形式]  业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票的形式。采用电子投票形式的，应当通过全市统一的业主电子投票系统表决。

第二十条[业主委员会]  业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告工作情况和业主大会收入情况，并在物业管理区域内显著位置公告，接受业主质询；

（二）根据业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定，代表业主大会与该物业服务企业签订物业服务合同；

（三）根据业主大会对共用部位、共用设备设施经营方式和业主共有收益使用方式的决定，代表业主大会监督、管理具体的经营和使用事项；

（四）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

（五）组织和监督物业保修金的使用；

（六）督促业主、非业主使用人遵守管理规约、交纳物业服务费和其他相关费用，协助调解处理物业管理纠纷；

（七）配合做好社区建设、安全防范等工作；

（八）妥善保管业主大会会议记录和会议决定等资料；

（九）法律、法规或者业主大会赋予的其他职责。

第二十一条[业主委员会会议]  业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定召开会议。三分之一以上业主委员会委员提议召开业主委员会会议的，应当在七日内召开。

依照前款规定应当召开业主委员会会议，业主委员会主任不召集的，由经三分之一以上业主委员会委员推举产生的召集人主持召开。

第二十二条[业主监事会]  业主监事会代表业主大会监督业主委员会的工作，履行下列职责：

（一）定期向业主大会报告工作情况并通告全体业主；

（二）审议业主委员会的工作情况和业主大会收支情况报告，并将审议情况向业主大会报告； 

（三）定期检查业主委员会财务活动；发现业主委员会的财务活动有违反法律、法规或者业主大会议事规则的情形，可以进行调查，必要时可以聘请会计师事务所、律师事务所等专业机构协助工作，并将调查情况向业主大会报告；

（四）每年不少于一次对物业专项维修资金、公共收益的收支情况进行检查并将检查情况通报全体业主；

（五）对业主委员会委员侵害业主共同利益的行为，要求业主委员会委员予以纠正；

（六）提议业主委员会召开业主大会临时会议；  

（七）列席业主委员会会议，并对业主委员会决议的事项提出质询或者建议；

（八）法律、法规或者业主大会赋予的其他职责。

第二十三条[委员、候补委员和监事、候补监事的人数]  业主委员会由五人以上单数组成，最多不超过十五人，具体人数由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主监事会由三人或者五人单数组成，具体人数由业主大会议事规则约定。业主委员会委员及其近亲属、业主委员会委员及其近亲属的利害关系人不得担任业主监事会监事。业主监事会召集人在业主监事会成员中推选产生。

业主大会可以设立业主委员会候补委员和业主监事会候补监事。候补委员、候补监事的人数由业主大会议事规则约定，但不得超过委员、监事的人数。

候补委员、候补监事列席业主委员会会议和业主监事会会议，但不具有表决权。 

第二十四条[业主委员会和业主监事会的备案]  业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府备案:

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会委员和业主监事会监事的名单。

报送资料齐全、符合法定条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在三个工作日内出具书面备案证明和印章刻制证明，并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本上加盖备案印章。

业主委员会可以持备案证明和印章刻制证明向物业所在地公安机关申请刻制业主大会、业主委员会和业主监事会印章。符合条件的，公安机关应当自接到申请之日起三个工作日内出具印章准刻证明。

备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内重新备案。

第二十五条[委员、监事的人数和任职条件]  业主有下列情形之一的，不得担任筹备组成员、业主委员会委员、业主委员会候补委员、业主监事会监事或者业主监事会候补监事：

（一）不具有完全民事行为能力的；

（二）索取或者非法收受建设单位、物业服务企业的利益的；

（三）本人或者其近亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的物业服务企业有利害关系的；

（四）有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的；

（五）未按照规定交纳物业服务费、物业专项维修资金或者公共水电分摊等费用且未改正的；

（六）违法出租房屋侵害其他业主合法权益的；

（七）有严重不良信用记录的；

（八）违反业主大会议事规则、管理规约的；

（九）有其他原因不宜担任的。

第二十六条[职务的暂停和终止]  业主委员会委员、业主委员会候补委员、业主监事会监事或者业主监事会候补监事有下列情形之一的，经业主委员会或者业主监事会通过后暂停其职务，并提请下一次业主大会会议决定终止其职务：

（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的；

（二）一年内三次无故缺席业主委员会、业主监事会会议的；

（三）有本条例第二十五条所列情形之一的。

业主委员会、业主监事会暂停前款规定人员职务的，应当听取其陈述、申辩，并记录归档。

第二十七条[业主委员会委员、业主监事会监事职务的自行终止]  业主委员会委员、业主委员会候补委员、业主监事会监事或者业主监事会候补监事有下列情形之一的，其职务自行终止：

（一）不再是本物业管理区域业主的；

（二）以书面形式向业主大会、业主委员会或者业主监事会提出辞职；

（三）丧失履职能力的。

第二十八条[职务暂停、终止的公告]  业主委员会委员、业主委员会候补委员、业主监事会监事或者业主监事会候补监事职务暂停或者终止的，业主委员会或者业主监事会应当在本物业管理区域的显著位置公告。

职务暂停或者终止的业主委员会委员和业主监事会监事，应当自公告之日起三日内将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交业主委员会和业主监事会。

第二十九条[业主委员会委员、业主监事会监事的补足]  业主委员会委员、业主监事会监事职务终止的，分别由候补委员、候补监事按照得票数依次递补。业主委员会、业主监事会应当及时将递补情况通告全体业主。

未设立候补委员、候补监事的，或者由候补委员、候补监事递补后仍未达到业主大会议事规则约定人数的，业主委员会应当自委员、监事职务终止之日起九十日内，组织召开业主大会会议补选委员、监事。

第三十条[重选程序]  业主委员会委员或者业主监事会监事人数不足业主大会议事规则约定人数二分之一的，应当自该情形发生之日起九十日内，组织召开临时业主大会会议重新选举。

业主大会议事规则未明确业主委员会委员和业主监事会监事增补办法，新增业主人数超过该业主大会成立时业主总人数二分之一的，新增业主可以要求依照前款规定重新选举业主委员会和业主监事会。

业主委员会不在本条第一款规定的期限内组织重新选举的，由业主监事会组织；业主监事会不组织的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令业主委员会或者业主监事会限期组织；逾期不组织的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导社区（居民）委员会、村民委员会组织。

第三十一条[业主委员会和业主监事会的任期和换届选举]  业主委员会和业主监事会每届任期为三年至五年，具体任期由业主大会决定。

业主委员会任期届满二个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会和业主监事会进行换届选举。业主委员会逾期未组织的，由业主监事会在业主委员会任期届满一个月前组织换届选举；业主监事会逾期不组织的，经业主申请，街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令业主委员会限期组织换届选举。

业主委员会和业主监事会任期届满仍未换届选举的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导社区（居民）委员会、村民委员会组织业主召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会和业主监事会。

第三章 前期物业管理

第三十二条[临时管理规约]  在物业销售或者房屋征收认购前，建设单位应当依法制定临时管理规约，作为物业买卖合同、安置合同的附件。

在物业销售或者房屋征收认购时，建设单位应当将临时管理规约向物业买受人或者认购人予以明示，并有义务作出说明；物业买受人或者认购人应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第三十三条[前期物业服务合同]  建设单位应当依照法律、法规规定的程序选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、合同解除和违约责任等事项依法作出约定。

在物业销售或者房屋征收认购时，建设单位应当将前期物业服务合同作为物业买卖合同、安置合同的附件。

第三十四条[前期物业服务收费标准的调整]  前期物业服务期间，建设单位、物业服务企业或者占总人数百分之三十以上的业主提出调整物业服务收费标准的，应当遵循下列程序：

（一）委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计；

（二）在举行业主表决的三十日前，将审计报告、拟定的新收费标准和表决方式在物业管理区域内显著位置公示；

（三）新收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主和物业服务企业同意，调整结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。

对前期物业服务收费标准的调整，不得违反国家和省的相关规定。

第三十五条[前期物业服务合同的解除]  前期物业服务期间，可以依据约定解除前期物业服务合同；未约定的，经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主和物业服务企业的书面同意，可以解除前期物业服务合同。

前期物业服务合同自解除之日起七日内，物业服务企业应当书面告知县（市、区）物业管理行政主管部门，并同时在物业管理区域内显著位置公告全体业主。

第三十六条[物业管理用房]  建设单位应当按照规定配置有独立产权并具有正常使用功能的物业管理用房。

依法属于全体业主共同所有的物业管理用房，未经业主大会同意，不得改变用途。

依法属于国家所有的物业管理用房，交由业主委员会代管，不得转让、抵押和改变用途。物业管理办公用房由物业服务企业使用；物业管理经营用房的经营方式由业主大会决定，经营收益专项用于物业管理。

第四章 物业管理服务

第三十七条[物业选聘]  市物业管理行政主管部门建立全市统一的物业服务项目招投标专家库，为建设单位和业主大会选聘物业服务企业提供服务。县（市、区）物业管理行政主管部门监督管理本辖区的物业服务项目招投标活动。

第三十八条[物业服务企业的公示义务]  物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示： 

（一）物业服务企业的营业执照、资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话； 

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等； 

（三）电梯、消防、监控等专项设施设备的维修保养合同、维修保养单位的资质、联系方式和应急处置方案等；

（四）房屋装饰装修和使用过程中的结构变动等安全事项； 

（五）业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，由物业服务企业负责的物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益的使用情况；

（六）其他应当公示的信息。

前款第四项规定的内容，应当及时公示；前款第五项规定的内容，每年至少公示一次。

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。

第三十九条[专业服务]  一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务，业主大会、业主委员会不得将物业服务项目肢解发包。

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

需要由物业服务企业委托而未经委托的，任何单位或者个人不得进入该区域从事专项服务业务。

第四十条[物业企业续聘]  物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应当召集业主大会决定是否续聘。决定续聘的，应当与物业服务企业重新签订物业服务合同；决定不续聘的，应当以书面形式通知该物业服务企业，并重新公开选聘物业服务企业，同时公告全体业主。

物业服务合同期限届满，合同双方没有作出续约决定，物业服务企业继续提供物业服务，业主接受服务的，双方权利义务参照原物业服务合同确定，但双方在以书面形式通知对方九十日后可以随时终止该物业服务。

第四十一条[物业服务合同的解除]  解聘物业服务企业应当由业主大会决定，业主委员会不得擅自解聘物业服务企业。

业主大会、物业服务企业依据法律规定或者合同约定解除物业服务合同的，应当在九十日前书面通知对方，并在物业管理区域内显著位置公告全体业主。

第四十二条[物业企业的退出和进入]  物业服务合同终止前，物业服务企业不得退出物业服务。

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内向县（市、区）物业管理行政主管部门备案。

未依法签订物业服务合同的，物业服务企业不得进入物业管理区域提供物业服务。

第四十三条[物业服务企业考核体系和信用评价体系]  市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务企业、项目负责人实行动态管理，定期向社会公布信用信息评价结果；县（市、区）物业管理行政主管部门具体负责信用信息的征集、考核、评价、核查和报送工作。

市、县（市、区）相关职能部门应当及时提供物业服务企业、项目负责人的信用信息。

街道办事处、乡（镇）人民政府、社区（居民）委员会、村民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。 

市物业管理行业协会建立物业服务企业、项目负责人信用信息数据库，收集整理物业服务企业、项目负责人信用信息的基础数据。

第四十四条[物业服务企业违背诚信义务的处置]  物业服务企业未按照法律、法规规定或者合同约定提供物业服务的，应当录入物业服务企业信用信息档案。 

物业服务企业有下列行为之一的，二年内不得在本市行政区域内参加前期物业项目招投标： 

（一）在物业管理招标投标活动中提供虚假信息，骗取中标的； 

（二）出租、出借、转让资质证书的； 

（三）物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域，或者退出时未按照规定办理交接手续和移交资料的； 

（四）未按照规定和合同约定履行房屋安全管理义务，导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的；

（五）泄露业主信息的；

（六）以暴力、胁迫方式阻挠业主组织成立的；

（七）有其他严重失信行为的。

第四十五条[物业项目负责人的诚信义务]  物业项目负责人有下列行为之一的，应当录入项目负责人信用信息档案，同时录入其所属物业服务企业的信用信息档案：

（一）骗取、挪用或者侵占物业专项维修资金的；

（二）擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的；

（三）擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的；

（四）擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的；

（五）因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的； 

（六）被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正的；

（七）有其他严重失信行为的。

第四十六条[物业服务收费]  物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则，由业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业在物业服务合同中约定。

物业管理区域内未出售、未安置和交付使用前的物业，物业服务费由建设单位承担。物业交付业主后发生的物业服务费，由业主承担；建设单位与业主另有约定的，从其约定。

第四十七条[业主的诚信义务]  业主应当依据物业服务合同、临时管理规约或者管理规约的约定及时足额交纳物业服务费用、公共水电分摊费用和其他相关费用。

业主无正当理由拒不交纳前款规定费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过书面催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者法院判决后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用信息档案。

业主出租或者转让物业时，应当将管理规约、有关费用交纳情况等事项告知承租人或者受让人。出租人和受让人应当自租赁合同签订之日起或者办理产权交易手续之日起十五日内，将出租情况，或者物业产权转移情况、受让人姓名、联系方式等情况，告知业主委员会和物业服务企业。

业主转让物业时，应当向不动产登记机构提交本条第一款规定费用交纳情况的说明材料。

第五章  物业使用和维护

第四十八条[临时停车管理]  物业管理区域内，可以合法利用共用部位或者场地停放车辆并收取合理费用。停车方案由业主委员会与物业服务企业共同拟订，报请业主大会决定后实施；未成立业主大会的，由物业服务企业拟订，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后实施。

第四十九条[防空地下室管理]  物业管理区域内依法结建的防空地下室平时用作停车位的，应当向全体业主开放。

防空地下室的管理单位可以合理收取停车费用，用于防空地下室的日常维护管理和停车管理，确保防空地下室处于良好状态。

第五十条[公共收益的管理与使用]  利用共用部位、共用设施设备经营取得的收益，应当用于维护共用部位、共用设施设备。经营收益的剩余部分用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理方面的其他需要，已成立业主大会的，由业主大会决定；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

前款规定的经营收支情况应当单独列账并定期向全体业主公开。

第五十一条[物业专项维修资金的交纳]  下列物业的业主应当交纳物业专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅；

（三）政府投资建设的保障性住宅；

（四）用于销售的其他物业。

建设单位应当在办理物业交付手续前，将首期物业专项维修资金一次性交存至物业专项维修资金专户，并在物业交付时向业主收取。一个业主因依法分割物业形成二个以上业主的，原业主应当在办理不动产产权转移登记前，将首期物业专项维修资金一次性交存至物业专项维修资金专户。

第五十二条[物业专项维修资金的续交]  业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，业主应当按照下列规定续交维修资金：

（一）物业专项维修资金实行代管的，由维修资金管理机构向业主出具《物业专项维修资金续交通知书》，并抄送业主委员会、社区（居民）委员会、村民委员会；业主应当在收到续交通知之日起九十日内将维修资金存入物业专项维修资金专户；　

（二）物业专项维修资金实行自主管理的，由业主委员会按照业主大会通过的续筹方案，通知业主续交维修资金；业主应当按照续交通知的要求将维修资金存入物业专项维修资金专户。

物业专项维修资金可以由业主委员会、社区（居民）委员会、村民委员会或者物业服务企业代收代交。负责代收代交的单位，应当及时将代收代交的明细情况，在物业管理区域内显著位置公布，并报送物业所在地物业专项维修资金管理机构。

第五十三条[业主拒绝续交物业专项维修资金的处置]  业主拒不续交物业专项维修资金的，业主委员会、社区（居民）委员会、村民委员会或者物业服务企业可以通过书面催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳。

逾期不交纳的，业主委员会或者具有利害关系的业主，可以依法向人民法院提起诉讼，并可以录入个人信用档案。

第五十四条[物业专项维修资金的使用]  物业专项维修资金的使用，应当遵守国家和省有关规定。超过一定额度的维修资金使用项目，应当采取招标投标方式选定维修单位。禁止拆分维修项目，规避招标投标。

第五十五条[应急维修更新改造]  发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，业主委员会、业主、物业服务企业、社区（居民）委员会、村民委员会可以凭应急维修工程项目说明和维修工程实施方案，向物业专项维修资金管理机构提出资金使用申请：

（一）电梯故障；

（二）消防设施故障；

（三）屋面、外墙渗漏；

（四）二次供水水泵运行中断，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍；

（六）楼顶、楼体外立面存在脱落危险；

（七）其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

物业专项维修资金管理机构应当在接到应急使用维修、更新和改造资金申请之日起二个工作日内作出审核决定，并将《应急使用方案》与审核决定向物业专项维修资金列支范围内的业主公示三日。

应急维修、更新和改造工程，由申请人负责组织。应急维修、更新和改造工程竣工验收合格后，申请人应当将工程决算向物业专项维修资金列支范围内的业主公示七日。

第五十六条[建设单位的物业保修责任和保修金]  建设单位应当按照国家和省规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。物业保修期自建设项目的物业交付之日起开始计算。

建设单位在办理物业交付手续前，应当一次性向物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。物业保修金存储期限自交存之日起开始计算，不得少于八年。

物业保修金存储期限和物业保修期限均届满的，应当按照规定将物业保修金退还建设单位。但是，供热与供冷系统、电气线路、给排水管道、设备安装和装修工程保修期限届满的，可以按照物业保修金本金余额的百分之十五予以退还。

建设单位应当按照规定及时履行保修责任，不及时履行的，业主、业主委员会、物业服务企业或者社区（居民）委员会、村民委员会可以向建设单位发出物业保修书面催告通知书；建设单位自接到催告通知书之日起七日内，仍不履行的，业主委员会、业主、物业服务企业、社区（居民）委员会、村民委员会可以向物业保修金管理机构申请使用物业保修金，组织物业维修。

农村村民联建房、村民安置房保修责任的承担和履行，物业保修金的交纳、管理、使用和退还，可以参照执行。

第五十七条[经费审计]  占总人数百分之二十以上的业主，对业主委员会财务活动、物业专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益等收支情况提出异议的，业主监事会应当委托会计师事务所进行审计，并将审计报告通报全体业主。

业主委员会或者物业服务企业应当配合审计，不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

是否进行年度审计、是否对离任的业主委员会委员进行经济责任审计，应当在业主大会议事规则中约定。

第五十八条 [物业管理违法违规行为的处置]  对物业管理违法违规行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当向业主委员会和相关部门报告；业主、非业主使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报。

物业管理违法违规行为侵害业主共同利益的，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

第六章  法律责任

第五十九条[法律转致]  违反本条例规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。

第六十条[业主组织及其成员的法律责任]  业主委员会有下列情形之一的，由街道办事处、乡（镇）人民政府责令改正；拒不改正的，可以组织选举新的业主委员会：

（一）阻挠、抗拒业主大会或者业主监事会行使职权的；

（二）审计期间弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料的；

（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章的；

（四）打击、报复、诽谤、陷害有关举报人的；

（五）违反法律、法规规定，严重侵害业主合法权益的。

业主委员会作出的决定违反法律、法规规定或者业主大会决定，给业主、物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会委员依法承担民事责任。

业主委员会委员或者业主监事会监事职务终止，拒不移交其所保管的文书、财务、印章等档案、资料，造成他人损失的，依法承担民事责任。

第六十一条[建设单位的行政责任]  建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定进行处罚：

（一）违反本例第十五条第一款第一项至第三项规定，未按照要求向首次业主大会会议筹备组提供业主名册、建筑规划总平面图或者房屋及建筑物面积清册的，处五万元以上二十五万元以下罚款；

（二）违反本条例第十六条第一款规定，未按照要求交纳首次业主大会会议筹备经费的，处五万元以上十万元以下罚款；

（三）违反本条例第三十二条第一款、第三十三条第三款规定，未将临时管理规约或者前期物业服务合同作为物业买卖合同、安置合同附件的，处五万元以上二十五万元以下罚款；

（四）违反本条例第五十一条第二款规定，未按照要求交纳物业专项维修资金的，处应交纳资金百分之十以上百分之三十以下罚款；

（五）违反本条例第五十六条第二款规定，未按照要求交纳物业保修金的，自根据该款确定的应交纳之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并可以处一万元以上三万元以下的罚款。

第六十二条[物业服务企业的责任]  物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定进行处罚：

（一）违反本例第十五条第二款规定，未按照要求向首次业主大会会议筹备组提供业主名册、建筑规划总平面图或者房屋及建筑物面积清册的，处一万元以上三万元以下罚款；

（二）违反本条例第三十八条第一款和第二款规定，未按照要求公示相关信息的，处一万元以上三万元以下罚款；

（三）违反本条例第四十二条第二款规定，未按照规定办理物业服务合同备案的，处一万元以上三万元以下罚款。

（四）违反本条例第四十二条第三款规定，未依法签订物业服务合同进入物业管理区域提供物业服务的，处三万元以上十五万元以下罚款。

第六十三条[未按照规定程序调整前期物业服务收费标准的法律责任]  建设单位或者物业服务企业违反本条例第三十四条第一款第三项的规定，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，调整前期物业服务收费标准的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十五万元以下罚款。

第六十四条[未经依法委托从事专项服务的法律责任]  违反本条例第三十九条第三款规定，需要由物业服务企业委托而未经委托，进入物业管理区域内从事专项服务业务的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对单位处三万元以上十五万元以下罚款，对个人可以处一千元以上三千元以下罚款。

第六十五条[行政机关相关工作人员的法律责任]  物业管理行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府或者其他有关行政管理部门的工作人员违反本条例，有下列情形之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未按照规定指导业主成立筹备组的；

（二）未按照规定指导业主组织成立、运行的；

（三）未按照规定为申请人办理备案手续、出具相关证明的；

（四）未按照规定管理物业专项维修资金和物业保修金的；

（五）未按照规定受理、登记、处理投诉、举报的；

（六）未按照规定查处违法行为的；

（七）利用职务便利，索要、收受他人财物或者其他利益的；

（八）其他不依法履行监督管理职责的。

第七章  附则

第六十六条[其他物业管理形式的法律适用]  业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理或者选聘其他管理人管理的，依照本条例相关规定执行。

第六十七条[授权市政府制定具体规定]  市人民政府应当根据本条例就物业专项维修资金和物业保修金管理作出具体规定。 

第六十八条[实施时间]  本条例自2017年  月  日起施行。温州市人民政府2009年12月10日发布的《温州市物业管理办法》同时废止。